Fundos Imobiliários: saiba mais sobre.

Fundos Imobiliários: saiba mais sobre.

Fundos imobiliários têm o objetivo de acumular rendimentos provenientes do mercado imobiliário e distribuir esses rendimentos entre os cotistas.

Em primeiro lugar, existem dois tipos de fundos imobiliários:

• fundos de tijolo,
• e fundos de papéis.

Os fundos imobiliários são chamados igualmente de FII’s.

O que significa: Fundos de Investimento Imobiliário.

Eles têm se popularizado muito nos últimos tempos, portanto, a sua procura se tornou enorme.

Conforme a ANBIMA (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais) os fundos imobiliários atingiram 1 milhão de cotistas no primeiro semestre de 2019.

Imóveis são um tema muito especial dentro dos investimentos.

Sem dúvida, a noção de propriedade é muito forte.

Acredito que todos nós, acima de tudo, gostamos de imóveis.

Na hora de investir, enfim, essa memória vem à cabeça.

Grandes corporações ligadas ao bilionário mercado imobiliário nasceram e se tornaram gigantes, sobretudo, no Brasil das últimas décadas.

Muitas delas, afinal, com capital aberto na bolsa de valores.

Representam diversos ramos, como o setor de construções, igualmente a comercialização de imóveis e o setor de administração imobiliária, assim como a Iguatemi Empresa de Shopping Centers, SA.

O universo de FUNDOS DE INVESTIMENTO é muito amplo e, dessa forma, apresenta inúmeras oportunidades.

Existem diversos tipos de fundos: fundos multimercado, fundos de RENDA FIXA, fundos de ações, etc…

Os fundos são uma forma de aproveitar as oportunidades que o mercado financeiro oferece, comprando cotas e deixando a gestão na mão de profissionais.

Dentre os fundos disponíveis, sobretudo os fundos imobiliários têm sido um tema recorrente nos investimentos. É importante conhecer.

Fundos imobiliários já existem desde 1993 no Brasil.

Em 1993 foi criada a Lei 8668/93, ela prevê e regulamenta o funcionamento dos FII’s no Brasil.

Basicamente um fundo imobiliário é como um condomínio fechado, portanto não há resgates de cotas.

A Lei 11.033, do ano 2004 deu isenção de imposto de renda a diversos investimentos entre eles os Certificados de Recebíveis Imobiliários, as Letras de Crédito Imobiliário, etc…

Já a Lei 11.196, de 2005, deixou os fundos imobiliários isentos de imposto de renda para pessoa física também, desde que o cotista não represente, sozinho, mais de 10% do fundo e que o fundo tenha no mínimo 50 cotistas.

Obrigatoriamente precisam estar inscritos na Bolsa de Valores e ser devidamente regulados pelas comissões.

A distribuição de 95% do resultado, do mesmo modo, é obrigatória e semestral.

O ganho com os rendimentos do fundo está isento de imposto de renda, entretanto, se você vender a sua cota, no que chamamos de mercado secundário, terá de ajustar contas com a receita federal sobre o ganho proveniente da venda da cota.

Diante disso, em caso de venda da cota no mercado secundário, portanto, o investidor precisa pagar 20% de imposto de renda.

Eventuais prejuízos, no entanto, podem ser compensados no futuro.

Fundos imobiliários de ‘papéis’ e fundos imobiliários de ‘tijolo’.

Acredito que um ponto central na hora de pensar sobre investir ou não em Fundos Imobiliários seja, em suma, conhecer bem a diferença entre:

• Fundos Imobiliários de papéis e Fundos Imobiliários de tijolo.

Como são os fundos imobiliários de papéis?

Os fundos imobiliários de papéis são compostos de títulos de crédito imobiliário.

Basicamente Letras de Crédito Imobiliário e Certificados de Recebíveis imobiliários, que são títulos de certa forma ligados com a renda fixa.

Se uma empresa tem recebíveis que foram gerados por meio de um negócio imobiliário, como a venda financiada de um apartamento, essa empresa pode vender a uma instituição financeira esse recebíveis, segundo a emissão de títulos como os mencionados acima.

Os FII’s são fundos com característica de renda fixa, bem como de renda variável, indexados ao CDI, geralmente.

São opções para quem quer diversificar na renda fixa, sabendo que esses fundos também podem ter aspectos da renda variável, embora se comportem acompanhando o CDI.

Você pode adquirir cotas destes fundos na sua corretora de valores ou junto ao seu Banco, eventualmente.

Costumam ter características de médio para longo prazo e você não pode resgatar as cotas, todavia pode vendê-las no mercado secundário, como dito acima.

Abaixo listo os principais fundos imobiliários de papéis negociados no Brasil:

Fundos Imobiliários de papéis.

BARI11 Barigui Rendimento Imobiliários I

BBIM11 BB Recebiveis Imobiliários

BCRI11 Banestes Recebíveis Imobiliários

BTCR11 BTG Pactual Crédito Imobiliário

CPTS11B Capitania Securities II

CVBI11 VBI CRI

FEXC11 BTG Pactual Fundo de CRI

FISD11 São Domingos

HABT11 Habitat II FII

HBTT11 Habitat I

HGCR11 CSHG Recebíveis Imobiliários

IRDM11 Iridium Recebíveis Imobiliários

KNCR11 Kinea Rendimentos Imobiliários

KNHY11 Kinea High Yield CRI

KNIP11 Kinea Índice de Preços

MXRF11 Maxi Renda

NCHB11 NCH Brasil Recebíveis Imobiliários

NPAR11 Nestpar

OUCY11 Ourinvest Cyrela

OUJP11 OURINVEST JPP

PLRI11 Polo Recebíveis Imobiliários I

PORD11 Polo Recebíveis Imobiliários II

RBCB11 Rio Bravo Crédito Imobiliário I

RBRR11 RBR Rendimento High Grade

RBRY11 RBR Private Crédito Imobiliário

RBVO11 Rio Bravo Crédito Imobiliário II

RCRI11B RB Capital Rendimentos

RDPD11 BB Renda de Papeis Imobiliários II

REIT11 Socopa Fundo de Investimento Imobiliário

RNDP11 BB Renda de Papéis Imobiliários

SADI11 Santander Papeis Imobiliários CDI

UBSR11 UBS (BR) Recebíveis Imobiliários

VGIR11 Valora RE III

VOTS11 Votorantim Securities Master

VRTA11 Fator Verita

Fundo de Fundos: compram e vendem cotas de fundos diversos.

AQLL11 Áquilla

BCFF11 BTG Pactual Fundo de Fundos

BCIA11 Bradesco Carteira Imobiliária Ativa

BPFF11 Brasil Plural Absoluto Fundo de Fundos

CRFF11 Caixa Rio Bravo II

CXRI11 Caixa Rio Bravo

FOFT11 Hedge TOP FOFII 2

HFOF11 Hedge Top FOFII 3

HGFF11 CSHG Imobiliário FOF

KFOF11 Kinea FII

MGFF11 Mogno Fundo de Fundos

OUFF11 Ourinvest Fundo de Fundos

RBFF11 Rio Bravo IFIX

RBRF11 RBR Alpha Fundo de Fundos

TFOF11 Hedge TOP FOFII

É importante saber as regras.

Lembrando que os Certificados de Recebíveis Imobiliários, os CRI’s definitivamente não são protegidos pelo Fundo Garantidor de Crédito.

É um negócio de comercialização de dívidas imobiliárias de primeira linha, de segunda linha e daí por diante.

Esse universo de recebíveis imobiliários, assim como os que compõe os Fundos Imobiliários chamados de fundos de papéis, foram o foco central da grande crise financeira que ficou famosa como a crise das hipotecas.

São parte do negócio que derrubou o mundo financeiro junto com a empresa Fannie Mae, nessa crise das hipotecas americanas em 2008.

Em poucas palavras, se é importante saber o que acontecerá em um pior cenário, você já sabe o que pode acontecer quando investe em papéis de crédito imobiliário, recebíveis, Fidc’s… etc.

Se um fundo assim quebra, evidentemente leva o seu dinheiro embora.

Você entra em um emaranhado de papéis, em um mundo no qual o que você comprou já não é real. São títulos de recebíveis de primeira linha, segunda linha -nos EUA criou-se até uma expressão: títulos podres.

Em um caso assim você vai ter muita dificuldade até para saber aonde ir reclamar a sua grana.

Esses fundos são opacos, você não sabe bem o que tem dentro deles.

Se dividiram em tantas camadas, que não dá mais para saber exatamente o que possuem.

É por isso que eu costumo dizer que prefiro os fundos do tipo Fundos Imobiliários de Tijolo.

Como é constituído um fundo de tijolo?

O que é um fundo imobiliário de tijolo?

Fundo imobiliário de tijolo é aquele que está ligado a imóveis reais.

É como se você quisesse construir para alugar e não tivesse o dinheiro todo para isso.

Então você encontra pessoas com essa mesma vontade, juntam o valor necessário para construir, alugam e dividem os ganhos.

Obviamente que tudo dentro dos parâmetros estabelecidos pelos órgãos reguladores de mercado.

Portanto, você compra cotas de um fundo, que reúne dinheiro de diversas fontes para explorar os rendimentos da venda de imóveis reais e alugueres da mesma forma reais.

O sucesso dos fundos imobiliários de tijolo é tamanho que existe uma lista realmente enorme de opções, por setores, até:

Existe fundos de tijolo específicos para determinados tipos de construção e locação, por exemplo, existem fundos imobiliários de tijolo:

• Bancário,
• Educacional,
• Escritórios,
• Galpões,
• do tipo Híbrido,
• Hospitais,
• Hotéis,
• Shoppings, e
• Varejo.

Por que acho melhores os fundos imobiliários de tijolo?

Tenho essa opinião porque os fundos de tijolo são negócios com imóveis.

Ao tomar uma decisão de investimento, temos que considerar diversos cenários, entre eles o pior.

Pensar no pior cenário também é importante para estar em vantagem.

Bem como é importante para verificar a fragilidade de suas decisões de investimento.

O pior cenário para um fundo de tijolo é a dissolução do fundo.

Quebrar.

Neste pior cenário, o fundo de tijolo fará a venda de seus ativos e a distribuição destes ativos por cotista, na proporção de seus investimentos.

Claro que ninguém entra em fundo pensando em quebrar.

Mas deveria pensar que pode quebrar, e se quebrar o que poderá acontecer com seu dinheiro colocado lá.

Lá fora, esta forma de investir se popularizou começando com os empreendimentos chamados de “Real Estate”.

Como é um fundo deste tipo, não há resgates de cota.

Por isso, se torna fundamental estudar muito bem antes de entrar, pois, a não ser que venda sua cota, você só sai na dissolução do fundo..

Fundos de tijolo podem ser uma opção para diversificar.

Para diversificar, os fundos de tijolo podem ser uma opção, pois te permitem investir em imóveis – do mesmo modo receber partes de rendimentos de aluguéis e vendas de imóveis sem precisar se preocupar com a gestão e com a administração.

Pelo menos nos fundos de tijolo, no pior cenário, inegavelmente você receberá os valores da liquidação de bens reais, afinal.

Demore o que demorar, segundo a lei você terá esse direito.

Definitivamente, eles tendem a ser muito mais robustos que fundos de papéis e que fundos de fundos porque são imóveis que existem.

Você pode e, inclusive deve, saber onde estão os imóveis.

A qual ramo pertencem.

É importante fazer uma boa pesquisa.

Até mesmo para escolher é importante que você procure essas informações e vá atrás de pessoas e gestores de sua confiança.

As informações são abertas e você poderá passar muitas boas horas comparando antes de dar o seu voto de confiança e se tornar “sócio”.

Você pode conhecer mais sobre o mercado imobiliário em sites especializados e ligados à construção civil.

O SITE DO SINDICATO BRASILEIRO DA HABITAÇÃO, que existe desde 1.946, dá detalhes importantes sobre o mercado imobiliário, você pode estudar por lá sobre o cenário mensal deste mercado.

Porque quando você escolhe um fundo de tijolo, você está investindo em imóveis mesmo.

Em síntese, prefiro fundos de tijolo por estes motivos evidentes:

• enfim, você pode receber o que restar da liquidação de imóveis reais no pior cenário.
• saber, afinal, onde está investido o seu dinheiro, endereço, ramo, etc..
• desse modo pode até ir lá ver o empreendimento pessoalmente.
• De fato terá entrado no mercado imobiliário.
• em outras palavras, será dono de parte de alguma coisa tangível.

Onde buscar informações sobre fundos de tijolo?

Vou te listar aqui, só para ilustrar, alguns dos principais fundos imobiliários de tijolo, por setor:

Tijolo: Bancário

BBPO11 BB Progressivo II

BBRC11 BB Renda Corporativa

BNFS11 Banrisul Novas Fronteiras

RBVA11 Rio Bravo Renda Varejo

SAAG11 Santander Agências

Tijolo: Educacional

FAED11 Anhanguera Educacional

FCFL11 Campus Faria Lima

GESE11B General Severiano

HGRU11 CSHG Renda Urbana

RBED11 Rio Bravo Renda Educacional

Tijolo: Hotéis

BRHT11B BR Hotéis

HTMX11 Hotel Maxinvest

XPHT11 XP Hotéis

Tijolo: Hospital

HCRI11 Hospital da Criança

HUSC11 Hospital Unimed Sul Capixaba

NSLU11 Hospital Nossa Senhora de Lourdes

NVHO11 Novo Horizonte

As opções de fundos de tijolo de escritórios, de shoppings e de galpões são tantas que você terá bastante material para estudar.

Acima de tudo, o que vou fazer será te pedir para avaliar criteriosamente a empresa gestora.