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Conheça os REITs, o primo americano dos FIIs

Você já ouviu falar, mas ainda não sabe exatamente o que são Reits, o primo americano dos FIIs?

Então, se você está querendo diversificar seus investimentos em dólar, chegou no lugar certo! 

Porque neste artigo eu vou te explicar o que são os Reits e como investir nessa modalidade até então desconhecida, mas que, aos poucos, está conquistando o investidor brasileiro.  

Parece um pouco complicado, não é?

Mas garanto que é bem simples de entender. 

Mas para entender o Reits, vamos falar de um tipo de investimento bem popular no Brasil: os Fundos Imobiliários (FIIs). Que basicamente são fundos que administram conjuntos de imóveis. 

O que você pode não saber é que nos Estados Unidos, esse tipo de fundo é trabalhado há muito mais tempo que no Brasil, desde a década de 60 para ser mais exato. 

E com o crescimento do interesse do investidor médio brasileiro por investimentos fora do país, é fácil perceber por que os Fundos Americanos, conhecidos como REITs, têm se tornado uma opção extremamente atrativa para esse tipo de investidor.

Conheça as vantagens, os riscos e como investir em Reits, caso queira incluir mais esse ativo na sua carteira.

O que são Reits (Real Estate Investment Trust)?

o que sao reits

Os REITs são o equivalente americano dos nossos Fundos Imobiliários (FIIs). A principal diferença é que contam com opções mais variadas de ativos imobiliários, como torres de telefonia, escritórios, hotéis e cinemas. Além de terem uma estrutura administrativa mais complexa.

Apesar de terem sido criados na década de 1960, nós brasileiros começamos a ter acesso a essa negociação apenas a partir de 2008. 

De acordo com os dados disponibilizados pelo órgão responsável pela regulação do mercado americano, o SEC (Securities and Exchange Comission), a maioria desses REITs é especializada em um único tipo de renda imobiliária. 

Alguns exemplos são os fundos específicos de escritórios, residenciais ou industriais.

Apesar de haver algumas semelhanças entre os REITs e os FIIs, também existem diferenças consideráveis entre elas. 

Enquanto o FII é administrado por um único gestor, o REITs conta com uma estrutura de administração mais complexa, com conselhos de executivos que são pagos para analisarem o mercado e tomarem as melhores decisões.

Além das mesmas opções de empreendimentos imobiliários que nós possuímos nos FIIs no Brasil, os REITs contam com opções mais variadas, como residências multifamiliares (no qual o fundo compra o prédio e loca as unidades individuais), torres de telefonia, cinemas, entre outras opções que não vemos aqui. 

Como as empresas se qualificam para REITs?

Para se qualificar para um REIT, a empresa deve ter grande parte de seus ativos e rendimentos ligados ao investimento imobiliário. 

Ter pelo menos 90% de seu lucro tributável dividido aos acionistas anualmente na forma de dividendos (No FII brasileiro esse percentual é um pouco maior, sendo de 95%).

Além disso, esses fundos americanos precisam cumprir certas regras adicionais: 

  • Ser administrada por um conselho de diretores (trustees);
  • Ter no mínimo 100 acionistas em seu primeiro ano como REIT; 
  • Ter menos de 50% de suas ações detidas por 5 pessoas ou menos ao longo da segunda metade do ano tributável;
  • Investir no mínimo 75% de seus recursos em ativos imobiliários e dinheiro, e derivar pelo menos 75% da sua receita bruta de fontes relacionadas ao mercado imobiliário, seja por meio de aluguéis, juros de hipotecas, ou outros similares; 

Eles também podem tomar dívidas para a compra de propriedades, o que ajuda a aumentar o retorno desses fundos, mas que os deixa bem mais voláteis que sua versão brasileira.

A importância das REITs no mercado financeiro americano

Tamanho do Mercado

Segundo dados de março de 2019, os REITs que estavam listados eram cerca de 225 fundos (1,2 trilhão de dólares em valor de mercado). 

No índice de REITs referencial do segmento, o FTSE Nareit All REITs Index inclui todos os fundos de investimento imobiliários listados na bolsa americana. No Brasil, em comparação, haviam 179 fundos imobiliários listados na B3, com 92 integrando o Índice de Fundos de Investimento Imobiliário.

Retorno

Os fundos imobiliários americanos possuem uma rentabilidade que tem se mantido alta tanto a longo quanto a curto prazo. 

Ainda em 2019, o FTSE Nareit All REITs acumulou uma valorização de 16,7% até o mês de março, com o crescimento nos últimos 5 e 10 anos sendo de 9,9% e 18,3% respectivamente.

Tipos de REITs ( Real Estate Investment Trust) 

No Brasil, os FIIs podem ser de diferentes tipos, dependendo de como ocorre a negociação dos ativos imobiliários. Nos Estados Unidos funciona da mesma forma, com os dois principais tipos. 

Mortgage REIT

Os Mortgage REITs são bem parecidos com os nossos “fundos de papéis”, que investem em papéis ligados a financiamentos imobiliários e hipotecas, recebendo os juros dos pagamentos das parcelas.

Essa modalidade ainda divide-se em dois tipos principais, o Home Financing, que investe em financiamento habitacional, e o Commercial Financing, que investe em financiamento para propriedades comerciais.

Equity REIT

A grande maioria (cerca de 93%) dos REITs americanos são do tipo Equity REIT, algo parecido com os nossos chamados “fundos de tijolos”, nos quais uma empresa imobiliária detém ou administra uma propriedade voltada para a geração de renda.

Esses títulos podem ser focados em escritórios (office), prédios comerciais (retail), complexos industriais (industrial) e os que contém mais de um tipo de imóvel (diversified). 

Além destes tipos, existem muitas outras opções de prédios, com qualquer tipo de imóvel podendo fazer parte de um REIT.

Hybrid REIT

É possível também encontrar um tipo híbrido de REIT, uma versão diversificada onde o fundo pode fazer investimentos tanto em títulos quanto em imóveis, ficando assim com características dos dois tipos.

Principais REITs Americanos

Quando a questão é REITs, tamanho é documento, então quanto maior o valor de mercado desse fundo, mais importante ele é para o mercado. Aqui está uma lista com os 10 maiores REITs do começo de 2020, para considerar o tamanho e os tipos de propriedade mais importantes para o mercado americano:

American Tower (NYSE: AMT)

Tipo de Propriedade: Telecomunicações

Valor do Mercado: U$102.3 bilhões

Crown Castle International (NYSE: CCI)

Tipo de Propriedade: Telecomunicações

Valor do Mercado: U$58.9  bilhões

Prologis (NYSE: PLD)

Tipo de Propriedade: Industrial

Valor do Mercado: U$56.6 bilhões

Equinix (NASDAQ: EQIX)

Tipo de Propriedade: Data Centers

Valor do Mercado: U$50.7 bilhões

Simon Property Group (NYSE: SPG)

Tipo de Propriedade: Varejo (Shoppings)

Valor do Mercado: U$44.4 bilhões

Public Storage (NYSE: PSA)

Tipo de Propriedade: Auto-Armazenamento

Valor do Mercado: U$37.7 bilhões

Welltower (NYSE: WELL)

Tipo de Propriedade: Saúde

Valor do Mercado: U$33.6 bilhões

Equity Residential (NYSE: EQR)

Tipo de Propriedade: Residencial

Valor do Mercado: U$30.1 bilhões

AvalonBay Communities (NYSE: AVB)

Tipo de Propriedade: Residencial

Valor do Mercado: U$29.1 bilhões

SBA Communications (NASDAQ: SBAC)

Tipo de Propriedade: Telecomunicações

Valor do Mercado: U$27.5 bilhões

Fonte: CNBC/TD Ameritrade

REITs que pagam dividendos mensais

Existem 3  REITs que possuem frequência mensal de pagamentos de dividendos. São eles: 

Realty Income 

Este é o mais conhecido por sua frequência, fazendo seus investimentos em estabelecimentos comerciais como lojas de grandes marcas. 

Essa empresa tem mais de 600 inquilinos de diversas indústrias, com seus imóveis se espalhando não apenas pelos Estados Unidos, como também na Europa. 

Esse REIT faz parte do Dividend Aristocrats, um grupo de empresas que distribui dividendos crescentes constantemente há mais de 25 anos.

Apesar de ter sofrido com a crise pandêmica, este REIT manteve-se pagando dividendos mesmo com o fechamento de grande parte do comércio, e seu yield é de 4,56% atualmente, bem alto para padrões americanos.

Stag Industrial

O setor de logística foi um dos que mais cresceram em 2020 por conta das compras onlines. Esse REIT é um dos líderes de centros de distribuição nos Estados Unidos, possuindo centros logísticos espalhados por vários estados americanos. 

O maior inquilino deste REIT é a Amazon, uma gigante de vendas mundiais, porém também possui outros inquilinos menos famosos, mas que garantem uma boa diversificação de seu portfólio. Essa grande quantidade de inquilinos é refletida no yield desse REIT, que fica em torno de 4,63%, mas que promete apenas crescer com a ampliação do mercado do e-commerce.

Dynex Capital

Agora falando de Mortgage REITs, esta é uma das mais conhecidas no mercado americano. Esse tipo de REIT costuma gerar altos dividendos, chegando a absurdos 8,5% para a Dynex. 

Apesar de sofrer bastante com a crise pandêmica, a empresa é a definição de “grande demais para falir”, e prepara-se para uma recuperação veloz agora com o fim da crise no horizonte. A qualidade de seus títulos é indiscutível, com 95% de seu portfólio constituído em títulos relacionados ao governo americano.

Melhores Reits de 2020

melhores reits 2020

Os REITs sofreram bastante durante o ano de 2020, com as políticas de trabalho em home office, muitos prédios comerciais e de escritórios ficaram fechados e não pagaram aluguéis nesse período. Porém, alguns conseguiram sobreviver bem à pandemia e se destacaram em 2020 como boas opções de investimento.

As categorias de REITs que melhor se saíram durante 2020 foram as industriais e de auto-armazenamento. Aqui estão os 7 melhores REITs de 2020:

Innovative Industrial Properties (NYSE:IIPR)

Valor de Mercado: U$4.2 Bilhões

Rendimento de Dividendos: 2.6%

Projeção de crescimento em 5 anos: 72%

Retorno em 2020: 157%

Retorno nos últimos 3 anos: 746%

Hannon Armstrong Sustainable Infrastructure Capital (NYSE:HASI)

Valor de Mercado: U$4.5 Bilhões

Rendimento de Dividendos: 2.3%

Projeção de crescimento em 5 anos: 5.4%

Retorno em 2020: 91.6%

Retorno nos últimos 3 anos: 192%

Safehold (NYSE:SAFE)

Valor de Mercado: U$3.9 Bilhões

Rendimento de Dividendos: 0.9%

Projeção de crescimento em 5 anos: 37%

Retorno em 2020: 89%

Retorno nos últimos 3 anos: 341%

Uniti Group (NASDAQ:UNIT)

Valor de Mercado: U$2.7 Bilhões

Rendimento de Dividendos: 5.1%

Projeção de crescimento em 5 anos: 8.6%

Retorno em 2020: 53.3%

Retorno nos últimos 3 anos: 11.3%

Taubman Centers (NYSE:TCO)

Valor de Mercado: U$2.7 Bilhões

Rendimento de Dividendos: 0% (Companhia suspendeu o dividendo)

Projeção de crescimento em 5 anos: 5.8%

Retorno em 2020: 40.1%

Retorno nos últimos 3 anos: 23.1%

Equinix (NASDAQ:EQIX)

Valor de Mercado: U$63.5 Bilhões

Rendimento de Dividendos: 1.5%

Projeção de crescimento em 5 anos: 23%

Retorno em 2020: 24%

Retorno nos últimos 3 anos: 64.9%

Potlach Deltic (NASDAQ:PCH)

Valor de Mercado: U$3.4 Bilhões

Rendimento de Dividendos: 3.2%

Projeção de crescimento em 5 anos: 5%

Retorno em 2020: 22.9%

Retorno nos últimos 3 anos: 21.6%

Fonte: Yahoo! Finance

Como investir em REITs? 2 opções

Existem duas maneiras de investir em Reits: a primeira delas é abrir conta em uma corretora no exterior, que também poderá ser usada para outros produtos, como ações. A segunda é por meio de Fundos de gestoras brasileiras que investem neste tipo de ativo, como o Trend Imobiliário Americano FIM.  

Atualmente, existem dois produtos oferecidos no mercado brasileiro relacionados aos REITs, o RBR Vitreo Real Estate Global FIA e o Trend Imobiliário Americano FIM.

No RBR, cerca de 80% dos recursos desse fundo são compostos por REITs, enquanto o restante se divide em LFTs e cotas de FIIs nacionais. 

O valor mínimo inicial para investimento neste fundo é de R$5 mil, mas devido à regulações necessárias, o acesso a esse investimento é limitado apenas a investidores qualificados. 

Este fundo é protegido contra a variação cambial, uma vez que todas as transações ocorrem em reais, e sua liquidez é trimestral.

Os dividendos das REITs ficam por volta de 4,5%, sendo pagos em dólar, e o retorno esperado é de 10% ao ano para o investidor, com o que exceder 5% sendo taxado com uma taxa de performance de 20% e taxa de administração de 1,5% ao ano.

Já o Trend, lançado pela XP, é um fundo que investe em um ETF que busca seguir o MSCI US Investable Market Real Estate 25/50 Index, uma grande referência no mercado de REITs norte-americano. 

Este produto também conta com proteção cambial, sendo acessível para o público geral, com o ticket mínimo começando em 100 reais a taxa de administração de 0,5%. 

Seu resgate também é mais curto, sendo em 5 dias, o que o torna a opção mais acessível para investidores menos experientes.

Além desses, também existe a possibilidade de se investir no Brasil nas REITs, através da presença de BDRs, como Realty Income (O), Boston Properties (BXP) e Equity Residential (EQR), por exemplo.

Como analisar um REIT? O que precisa saber antes de investir

Existem várias métricas que podem ser utilizadas para se avaliar as finanças de um REIT. De acordo com suas peculiaridades, no entanto, os dados mais relevantes para suas medições são diferentes daqueles que são utilizados para medir ações no exterior. 

No caso, as medidas utilizadas para analisar um REIT são:

  • Preço/Valor líquido dos ativos (Price/Net Asset Value)
  • Dividendos (Dividend)
  • Preço/Resultado das operações (Price/Funds from operations-FFO)
  • Preço/Dinheiro disponível para distribuição (Price/Cash available for distribution-CAD)

Net Asset Value é um cálculo que determina o valor patrimonial ou dos ativos de um REIT. Ao usar o NAV, os imóveis são avaliados baseando-se na capacidade dos imóveis de gerar renda (Entenda, isso não tem nada a ver com seu preço de compra), e também vê quais desses imóveis não estão gerando renda, como terrenos não aproveitados por exemplo. 

No geral, esta é uma medida que permite dar um valor acurado para o REIT e permite compará-lo com outros.

Os Dividendos na verdade compreendem alguns dados menores que são bem importantes de se analisar. 

O Dividend yield consiste dos dividendos nos últimos 12 meses divididos pelo preço da cota, uma métrica importante na hora de adquirir um REIT para avaliar o seu custo-benefício de forma direta. 

Além dele temos o dividend growth, que informa o crescimento dos dividendos. No caso, ele mostra em porcentagem o quanto o REIT cresceu no ano, ou em outras medidas de tempo como 5 ou 10 anos. 

Obviamente, um REIT com crescimento constante gera boa renda. Outro dado menor é quantos anos o REIT passou pagando dividendos ininterruptamente, sem cortes ou reduções. 

Essa é uma forma de saber a resiliência desse REIT ao enfrentar cenários econômicos adversos sem que isso interfira nos dividendos distribuídos, uma ótima informação para aqueles investidores que pensam a longo prazo. 

E por último, temos o yield on cost, que nos dá quantos por cento de renda o investidor que adquiriu o REIT há 5 anos recebe hoje. Outra métrica boa para analisar como o REIT tem se comportado a longo prazo.

Funds from operations é a medida mais básica utilizada para avaliar um REIT, consistindo basicamente do lucro operacional menos as despesas com depreciação, indicando basicamente quanto dinheiro foi produzido por estas operações imobiliárias.

Já o Cash available for distribution é uma medida que apresenta-se mais fiel à realidade, uma vez que ela pega o FFO e deduz dele gastos e ajustes sem efeito de caixa.

O FFO e o CAD demonstram a performance do portfólio de imóveis, portanto, quando mensuradas, fornecem uma avaliação adequada da renda que os imóveis podem gerar.

Esses índices servem para fazer a comparação dos REITs entre si, mas os valores absolutos desses índices em comparativo com anos passados garantem uma indicação se esse REIT específico está crescendo ou não.

Diferença entre os REITs americanos e os FIIs Brasileiros 

A primeira diferença entre REITs e FIIs é de como eles são administrados. Enquanto no Brasil os FIIs são administrados por um gestor que usa o dinheiro dos investidores para gerir o fundo, nos REITs essa administração é realizada de forma conjunta por vários gestores que recebem uma porcentagem do valor do fundo.

O que torna a participação dos investidores de REITs não muito diferentes de ações normais, apesar dos conceitos serem diferentes. 

No caso, essa semelhança tem mais a ver com a escolha dos representantes de seus fundos que farão parte da equipe de gestão, diferente da comissão que o gestor recebe nos FIIs.

Uma diferença óbvia mas muito interessante é a da moeda trabalhada nas transações, uma vez que os REITs funcionam em dólar enquanto os FIIs trabalham com real. 

Com o fortalecimento constante do dólar em relação ao real, isso torna esse investimento uma opção extremamente atrativa para investidores brasileiros interessados no mercado americano.

Apesar dos dividendos dos REITs serem maiores em média do que os brasileiros, eles são pagos trimestralmente, enquanto que no Brasil os FIIs pagam mensalmente. 

Este ponto deve ser considerado pelo investidor caso ele tenha de pesar o valor final contra o tempo para receber seus dividendos.

Em termos de escala, é importante frisar que os REITs têm um patrimônio em média muito maior que o médio dos FIIs, então é importante saber o quão grande é o investimento onde você deseja marcar presença antes de tomar uma decisão. 

Atenção! Devido a essa escala, os REITs trazem um fator de risco maior, especialmente por conta da alavancagem de dívidas, que faz com que parte dos investimentos seja utilizada para comprar essas dívidas realizadas. 

Mas como qualquer investimento com riscos, o potencial de retorno é maior e portanto traz um maior potencial de rentabilidade.

Por fim, é importante lembrar como já dissemos que, apesar de o REIT conter todo tipo de composição imobiliária presente nos FIIs, ele também trabalha com outros tipos de imóveis não contemplados nos FIIs, o que faz com que a diversidade no número de imóveis seja muito grande, o que dá uma maior dimensão geográfica em sua distribuição. 

Tendências para o Mercado Imobiliário no Exterior em 2021

Com as vacinas saindo e a pandemia caminhando para uma conclusão, o mercado de REITs encontra-se aquecido, prontos para ter uma alta boa após o ano devagar que foi 2020.

Entre os REITs cotados para gerarem os melhores dividendos em 2021, esses três apresentam ótimos prospectos, tendo em vista que são de áreas que se desenvolveram bem durante a pandemia e cuja tendência é apenas crescer cada vez mais.

American Tower (AMT)

Líder em infraestruturas de telecomunicações, este gigante possui mais de 181.000 torres de telecomunicação espalhadas pelo mundo. Com a chegada do 5G, esta companhia deve realizar um grande processo de expansão nos próximos anos, aumentando bastante o seu alcance e garantindo dividendos cada vez maiores para seus investidores.

Americold Realty Trust (COLD)

Especializada em galpões de temperatura controlada, essa empresa tem cuidado da alimentação dos americanos durante a pandemia, mantendo os alimentos frescos armazenados por muito mais tempo que galpões normais. 

Mesmo com a pandemia, esse fundo conseguiu crescer no ano passado e pretende expandir suas negociações, pretendendo comprar diversos galpões de concorrentes.

Digital Realty (DLR)

Um REIT de Data Center, um dos maiores dos Estados Unidos e chegando muito perto de seus 15 anos seguidos de crescimento de dividendos.

Esta é uma boa opção para uma sociedade cada vez mais digitalizada, especialmente com as novas opções de trabalho e redes sociais que ficaram em grande alta durante a pandemia, é necessário espaço para armazenar todos esses dados digitais, e disso essa REIT entende.

Conclusão: Vale a pena investir em Fundos Imobiliários Americanos?

Assim como os fundos imobiliários brasileiros, as dinâmicas associadas aos REITs estão diretamente ligadas à questões imobiliárias além do mercado em geral. 

Normalmente momentos onde os juros estão mais baixos fazem com que os investidores busquem aplicar em opções com maior risco, como os REITs por exemplo.

Esse produto é bem acessível devido às cotas negociáveis na bolsa, oferecendo liquidez aos investidores e possibilitando a diversificação da carteira de investimentos, sendo aplicado em fundos com vários ativos imobiliários ou adquirindo diversos tipos diferentes de REITs.

Mas também há de se tomar cuidado com as variações do mercado, e lembrar que os riscos associados à esse investimento não só provém da bolsa, podendo também ser associados a desvalorização dos imóveis negociados, a taxa de ocupação deles cair, ou outros problemas mais imprevisíveis, como desastres naturais (os Estados Unidos estão propensos à terremotos).Mas, se você estiver disposto e tiver condições, pode ser um ótimo investimento no exterior para diversificar seu portfólio.

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luiz fernando roxo.

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